L'achat d'une propriété sur la Costa Blanca commence souvent par un seul critère : la proximité de la plage. En pratique, cependant, il s'agit d'un paramètre des plus simplistes qui, considéré hors contexte, peut mener à une mauvaise décision d'achat.
Du point de vue du marché immobilier et de l'usage concret, une situation en bord de mer influence un éventail de facteurs beaucoup plus large : la saisonnalité, la structure locative, les coûts d'entretien, le niveau des infrastructures et la stabilité de la valeur du bien immobilier au fil du temps.
La proximité de la plage et la valeur réelle du bien immobilier
Sur la Costa Blanca, il existe une corrélation évidente entre la distance du littoral et le prix de l'immobilier. Dans de nombreuses localités, les écarts de prix entre les propriétés en première et deuxième ligne varient de 15 % à 40 %, selon le standing et la vue sur mer.
Il convient par ailleurs de noter que :
- Les prix les plus élevés ne sont pas toujours synonymes de fonctionnalités optimales
- Les propriétés situées directement sur la plage sont plus sensibles aux variations saisonnières
- Les coûts d'entretien (collectivités, entretien, impact de l'humidité et du sel) sont parfois plus élevés que pour les bâtiments de deuxième catégorie.
Du point de vue de l'investissement, cela signifie une chose : un emplacement en bord de mer accroît l'attrait de l'offre, mais n'optimise pas toujours son efficacité à long terme.
Saisonnalité et structure du bail
La Costa Blanca est un marché fortement dépendant du tourisme, notamment dans des villes comme Benidorm et le centre d'Alicante. En haute saison (juin à septembre), le taux d'occupation des locations de courte durée atteint 80 à 95 %, tandis qu'en hiver, il peut chuter jusqu'à 50 %, selon l'endroit.
Il est donc crucial de distinguer :
- des sites ouverts toute l'année – avec des infrastructures actives et une demande stable,
- Les emplacements saisonniers génèrent des revenus élevés en été, mais nécessitent une stratégie pour la période hivernale.
C’est cette division qui, en pratique, détermine la rentabilité du bien, et non la distance par rapport à la plage elle-même.
Playa de San Juan – un modèle de destination utilisable toute l'année
Playa de San Juan possède l'un des marchés immobiliers les plus stables de la région d'Alicante. C'est une localité majoritairement habitée à l'année, avec des infrastructures qui fonctionnent indépendamment de la saison touristique.
Caractéristiques principales :
- Liaison directe en tramway avec le centre d'Alicante,
- un réseau de services développé : écoles, commerces, établissements médicaux,
- développement moderne (urbanisations avec piscines, garages et espaces communs),
- Demande stable tant pour les locations à long terme que pour les ventes.
Du point de vue de l'investisseur, cela se traduit par une saisonnalité réduite et une meilleure prévisibilité des revenus.
Du point de vue de l'utilisateur, cela offre la possibilité concrète de vivre à l'année.
Playa del Postiguet – un emplacement urbain à forte liquidité
Playa del Postiguet est un marché aux caractéristiques totalement différentes : fortement urbain, dynamique et très fluide.
Caractéristiques principales :
- emplacement central à Alicante,
- accès immédiat aux infrastructures urbaines et administratives,
- forte rotation des locataires et grand intérêt pour les locations de courte durée,
- disponibilité limitée de nouveaux investissements (ce qui influe sur les prix).
Simultanément:
- forte intensité du trafic touristique pendant la saison,
- densité de bâtiments plus élevée,
- moins d'intimité que dans les quartiers périphériques.
Cet emplacement est idéal pour les professionnels actifs ou les investisseurs locatifs, mais exige d'accepter le caractère de la ville.
Playa de Levante – un marché à forte intensité d'investissement
Benidorm, et plus particulièrement Playa de Levante, est l'un des marchés de location de courte durée les plus dynamiques d'Espagne.
Caractéristiques:
- taux d'occupation très élevé pendant la saison,
- forte présence du tourisme international,
- un grand nombre d'appartements d'investissement,
- Infrastructures de divertissement et de services développées.
Du point de vue d'un investisseur :
- fort potentiel de revenus,
- mais en même temps une plus grande volatilité et une concurrence accrue.
Du point de vue de l'utilisateur :
- environnement dynamique et intense,
- ce qui ne convient pas à tous les modes de vie.
Conclusion – Comment bien choisir un emplacement en bord de mer
L’analyse du marché de la Costa Blanca montre clairement que la distance de la plage ne devrait pas être le critère principal pour l’achat d’un bien immobilier.
Ce qui est bien plus important, ce sont :
- exploitation du site en dehors de la saison,
- structure du bail (court terme vs long terme),
- accès aux infrastructures et aux transports,
- profil des résidents et des utilisateurs,
- Coûts d'entretien et de gestion immobilière.
Les meilleures décisions d'achat ne reposent pas sur l'attrait de la vue, mais sur la compréhension du fonctionnement concret d'un lieu donné tout au long de l'année, et pas seulement pendant la saison.
C’est précisément sur ce principe que repose notre approche auprès de nos clients : nous analysons non seulement l’offre, mais aussi le contexte dans lequel le bien sera utilisé. Ainsi, le choix n’est pas le fruit du hasard, mais une décision réfléchie et adaptée aux besoins réels.
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